- Home
- Kennisbank
- Wet- en regelgeving
- Wetgeving veilig werken - Beheerder
Gebouwbeheerder en veiligheid: welke verantwoordelijkheden heb je?
Als gebouwbeheerder zorg je voor een veilige en goed onderhouden omgeving. Maar wat betekent dat juridisch?
Stel je voor. Een installateur onderhoudt een technische installatie op het dak. Hij valt, omdat de toegang tot het dak niet veilig is. Wie is verantwoordelijk? De werkgever van de monteur? De eigenaar? Of jij als gebouwbeheerder?
Het korte antwoord: dat hangt af van jouw juridische rol, jouw bevoegdheden en de situatie. Je functietitel bepaalt het niet. Er bestaat geen wettelijke rol 'gebouwbeheerder' met één vast pakket aan verantwoordelijkheden. Je kunt ook meerdere rollen tegelijk hebben.
Drie vragen om mee te beginnen
Wat is jouw rol?
Ben je eigenaar, beheerder, werkgever, opdrachtgever, opdrachtnemer of werknemer? Misschien ben je het allemaal tegelijk.Waar gaat het risico over?
Gaat het over het gebouw, een voorziening, het werk of de schade?Wat mag jij beslissen?
Kun je het gevaar zelf wegnemen? Kun je een voorziening laten aanbrengen?
Met deze antwoorden zie je welke regels in jouw situatie gelden. Hieronder lees je per wet of die voor jou geldt. We bespreken het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet) en het Burgerlijk Wetboek (BW).
Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Het Bbl bevat regels voor de veiligheid en het gebruik van bouwwerken. Het gaat om de staat van het gebouw en om wie er iets aan kan doen.
Artikel 3.3 Bbl legt de verplichtingen uit hoofdstuk 3 bij de eigenaar. Ook degene die uit anderen hoofde bevoegd is om voorzieningen aan het bouwwerk te treffen, valt onder deze regels. Dat kan een gebouwbeheerder zijn. Het maakt dus niet alleen uit wie eigenaar is.
Het gaat erom dat jij bevoegd bent om bijvoorbeeld:
onderhoud te laten uitvoeren
veiligheidsvoorzieningen te laten aanbrengen
gebreken te laten herstellen
noodzakelijke maatregelen aan het gebouw te laten treffen
Je functietitel telt niet. Jouw daadwerkelijke bevoegdheid wel.
Zorgplicht: laat een gevaarlijke situatie niet voortduren
Artikel 3.5 Bbl legt een zorgplicht op. Die hoort niet bij één rol. Weet je dat de staat van een bouwwerk gevaar kan opleveren voor gezondheid of veiligheid? Of kun je dat redelijkerwijs vermoeden? Dan neem je de maatregelen die redelijkerwijs van jou gevraagd kunnen worden.
De zorgplicht hangt dus niet aan de functietitel gebouwbeheerder of aan eigenaarschap. Het draait om wat jij weet of kunt vermoeden. En om welke maatregelen je kunt nemen.
Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet)
Als gebouwbeheerder krijg je vanuit verschillende rollen te maken met de Arbowet en het Arbobesluit. Je kunt werkgever, opdrachtgever of eigenaar zijn. Een specifieke arbobepaling kan jou ook zelf aanwijzen als verantwoordelijke. Bijvoorbeeld als je bevoegd bent om te beslissen over het ontwerp, de vervaardiging of het onderhoud van een arbeidsplaats of arbeidsmiddel.
Dit zijn de rollen waarmee je te maken kunt krijgen.
Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet)
Als gebouwbeheerder krijg je vanuit verschillende rollen te maken met de Arbowet en het Arbobesluit. Je kunt werkgever, opdrachtgever of eigenaar zijn. Een specifieke arbobepaling kan jou ook zelf aanwijzen als verantwoordelijke. Bijvoorbeeld als je bevoegd bent om te beslissen over het ontwerp, de vervaardiging of het onderhoud van een arbeidsplaats of arbeidsmiddel.
Dit zijn de rollen waarmee je te maken kunt krijgen.
Werkgever
Heb je zelf mensen in dienst, zoals een technische dienst die op het dak werkt? Dan zorg je voor hun veiligheid en gezondheid. Werk je zelf in loondienst bij een beheerorganisatie? Dan is die organisatie de werkgever en ben jij werknemer.
Opdrachtgever
Laat je een aannemer of installateur werkzaamheden uitvoeren? Dan krijg je vanuit die opdracht te maken met verplichtingen. Voor bepaalde werkzaamheden staan er ook specifieke verplichtingen voor de opdrachtgever in het Arbobesluit. De werkgever van de uitvoerende blijft verantwoordelijk voor zijn eigen mensen, zoals de monteur uit het voorbeeld.
Eigenaar
Ben je ook eigenaar van het gebouw? Dan kan de wet bepaalde verplichtingen ook bij jou als eigenaar leggen.
Beheerder die rechtstreeks wordt aangewezen
Soms wijst een specifieke bepaling de beheerder zelf aan. Een voorbeeld is de beheerder van een lift. Artikel 9.9 van het Arbobesluit bepaalt dat de eigenaar of beheerder van een lift de voorschriften van Artikel 7.21 naleeft. Die verplichting volgt dus rechtstreeks uit het Arbobesluit. Niet alleen uit jouw bevoegdheid om over het gebouw te beslissen.
Een beheerder kan dus soms rechtstreeks in het Arbobesluit staan. Dan geldt de verplichting uit die specifieke bepaling.
Andere bevoegde partij volgens artikel 16 lid 8 Arbowet
Mag jij beslissen over het ontwerp, de vervaardiging of het onderhoud van een arbeidsplaats of arbeidsmiddel? Dan kan een specifieke bepaling uit het Arbobesluit verplichtingen bij jou leggen. Artikel 16 lid 8 Arbowet vormt daarvoor de wettelijke basis. Het artikel legt zelf geen concrete verplichting op.
Je wordt dus niet automatisch verantwoordelijk voor alle arbeidsomstandigheden. Het moet gaan om een specifieke verplichting die ook echt voor jou geldt.
Burgerlijk Wetboek (BW)
Het BW komt in beeld als iemand schade lijdt. Dan gaat het om aansprakelijkheid.
Gebrekkige opstal
Artikel 6:174 BW legt een risicoaansprakelijkheid bij de bezitter van een opstal. Een opstal is een gebouw dat vastzit aan de grond. Is een gebouw gebrekkig? Levert dat gevaar op voor personen of zaken? En wordt dat gevaar werkelijkheid? Dan kan de bezitter aansprakelijk zijn.
Dat is niet automatisch de gebouwbeheerder. Het artikel richt zich op de bezitter van de opstal. Als beheerder ben je alleen aansprakelijk op grond van dit artikel als je juridisch ook bezitter bent.
Onrechtmatige daad
Artikel 6:162 BW gaat over aansprakelijkheid voor je eigen handelen of nalaten. Denk aan deze situatie: je weet van een gevaarlijke situatie en doet binnen jouw bevoegdheden te weinig om het gevaar weg te nemen.
Of er sprake is van een onrechtmatige daad, hangt af van alle omstandigheden. Denk aan de aard van het gevaar en wat je wist of had moeten weten. Ook de vraag welke maatregelen van je konden worden verwacht speelt mee. En of er schade is ontstaan.
Twijfel je over jouw rol of over de veiligheid van een dak, toegang of voorziening?
Bij Eurosafe denken we met je mee. Zo werk jij veilig en voel je je ook veilig.
